Vivienda Turística, ¿Con IVA o sin IVA?


Varias son las consultas que hemos recibido en torno a la tributación de las viviendas turísticas y su correspondiente sujección o no al Impuesto sobre el Valor Añadido. Por eso, desde Acyse Asesores hemos elaborado un breve comentario que despeja dichas dudas y plantea situaciones diferentes:

TRIBUTACION (IVA) DE LOS APARTAMENTOS/VIVIENDAS TURISTICAS

El arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del IVA, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecido en el artículo 17.1.13º, de la Ley Foral 19/1992, de 30 de diciembre.

Se entenderá que el apartamento turístico es susceptible de ser utilizado como vivienda si dispone de la correspondiente cédula de habitabilidad (sustituida actualmente por la licencia de primera ocupación) de conformidad con la normativa autonómica correspondiente.

Sin embargo, el arrendamiento estará sujeto y no exento cuando se alquile a personas jurídicas, dado que no los pueden destinar directamente a viviendas, o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o las edificaciones o partes de las mismas sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc.

Podemos tomar como referencia, y como expresamente determina la Dirección General de Tributos, que se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:

1)  Servicio de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal.

2)  Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad semanal.

No se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Así mismo, podemos identificar varios escenarios de tributación del alquiler de una vivienda a una sociedad o a una persona física, en función de la prestación o no de servicios de limpieza (que deben prestarse por la empresa arrendadora o por su cuenta), por ejemplo:

  1. a) Si el arrendatario es una persona jurídica y no se prestan servicios de limpieza, o bien se le ofrecen pero no se le prestan ni se cobran servicios de limpieza, no se puede calificar la operación de servicios propios de la industria hotelera y el arrendamiento estará sujeto y no exento, tributando al tipo general del impuesto del 21%.
  2. b) Si el arrendatario es una persona jurídica y se prestan servicios de limpiezapropios de la industria hotelera, la operación estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido y no exenta,  tributando al tipo reducido del impuesto del 10%.
  3. c) Si el arrendatario es una persona física y no se prestan servicios de limpieza, o bien se le ofrecen pero no se le prestan ni se cobran servicios de limpieza, no se puede calificar la operación de servicios propios de la industria hotelera y la operación estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido y exenta, aunque no se trate de una vivienda permanente.
  4. d) Si el arrendatario es una persona física y se prestan servicios de limpiezapropios de la industria hotelera la operación estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido y no exenta, tributando al tipo reducido del impuesto del 10%.

¡IMPORTANTE! Si el arrendamiento está exento del IVA, el titular del bien inmueble podría perder o ver limitado el derecho a deducirse el IVA soportado en la adquisición del inmueble así como en su eventual acondicionamiento (reformas, rehabilitación, mobiliario, etc.).

Normativa fuente/consultada:

  • Ley Foral 19/1992, de 30 de diciembre, (art. 18.1.13º)
  • Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de ordenación de los apartamentos turísticos en la comunidad de Navarra.
  • Consultas Vinculantes Dirección General Tributos

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